Wohnung als Kapitalanlage kaufen – Was Sie beachten sollten

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Wohnung als Kapitalanlage kaufen - Was Sie beachten sollten

Sie haben beispielsweise in Bonn über einen Immobilienmakler oder Inserate eine schöne Eigentumswohnung gefunden und überlegen sich nun diese als Kapitalanlage zu kaufen. Nun beschäftigt Sie die Frage, ob es sinnvoll ist, die Wohnung ohne Eigenkapital bei einer Bank zu finanzieren. In diesem Blogbeitrag geht das Avenue Immobilien Team genau auf diese Frage, unter Berücksichtigung der Steuer, ein. Wir erklären Ihnen anhand eines Beispiels innerhalb von 6 nachvollziehbaren Schritten, wie lohnenswert der Kauf einer Eigentumswohnung ist und welche Aspekte Sie unbedingt beachten sollten.

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Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage? - Cash Flow als Kennzahl

Sie können sehr viele verschiedene Kennzahlen beim Kauf einer Immobilie berechnen. Wir von Avenue Immobilien möchten Ihnen jedoch besonders eine empfehlen, und zwar den monatlichen Überschuss – den sogenannten Cash Flow und dies unter Berücksichtigung der Steuer, die erheblichen Einfluss auf das Ergebnis haben kann.

Der Cashflow ist bei der Berechnung der Rentabilität einer Immobilie, wie z.B einer Eigentumswohnung, besonders gut geeignet. Hierbei können Sie gut abschätzen, ob Sie sich die Immobilie als Kapitalanlage auch wirklich leisten können oder sogar schon Geld damit verdienen, während Sie die Wohnung noch abbezahlen. Unser Ziel ist es herauszufinden, wie viel Geld von den Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten übrig bleibt oder hinzugesteuert werden muss. Außerdem legen wir fest, wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf relevant ist.

 

Eigentumswohnung Kaufen - 6 Schritte zur Cashflow-Berechnung

1. Mieteinnahmen der Wohnung

Im folgenden Beispiel berechnen wir den Cashflow einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 100.000 €. Im ersten Zug benötigen wir die Kaltmiete, die wir im ersten Jahr von der Wohnung erwarten. Ein guter Anhaltspunkt sind z.B vergleichbare Wohnungen aus Onlineinseraten sowie der Mietspiegel einer Stadt. Da es übersichtlich ist, die Rendite einer Wohnung als monatliche Zahl zu haben, nehmen wir auch für die Miete einen monatlichen Wert an. In diesem Fall 500 €.

2. Rate an die Bank

In diesem Schritt sollten wir wissen, wie hoch die Rate an die Bank sein wird, die wir von den Mieteinnahmen zahlen. Einflussfaktoren auf die Rate sind die Finanzierungssumme des Immobilienkredits, die Zinsen und die Tilgung. Im folgenden Rechenbeispiel nehmen wir an, dass wir 100 % des Kaufpreises der Wohnung finanzieren und ausschließlich die Kaufnebenkosten der Eigentumswohnung (Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Maklercourtage) selbst tragen.
Für unsere Beispielrechnung setzen wir für Zins und Tilgung jeweils 2 % an. Somit zahlen wir also anfangs pro Jahr 2000 € Zinsen und 2000 € Tilgung als Rückzahlung für unser Darlehen an die Bank. Dies sind im Monat jeweils 167 € und ergibt zusammen eine monatliche Bankrate von 333 €.

3. Eigenkapitalbedarf beim Wohnungskauf

Dieser Schritt beeinflusst den Cashflow zwar nicht direkt, jedoch wollen wir im Rahmen einer Kalkulation für den Kauf einer Eigentumswohnung selbstverständlich wissen, wie viel Eigenkapital wir einsetzen müssen. Daher berechnen wir jetzt, wie viel eigenes Geld eingeplant werden sollte, bevor es mit dem Cashflow weitergeht. Wir gehen weiterhin davon aus, dass wir den Kaufpreis der Immobilie zu 100 % finanzieren. Ohnehin sollten Sie immer kalkulieren, die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld finanzieren zu können.

Erfahrungsgemäß lassen sich nur wenige Banken darauf ein, die Kaufnebenkosten einer Immobilie im Rahmen eines Darlehns ohne Eigenkapital mit zu finanzieren, da Ihren Schulden in diesem Fall kein echter Gegenwert gegenüber steht. Die Kaufnebenkosten einer Immobilie schwanken je nach Bundesland. Z.B. liegt die Grunderwerbssteuer in Bonn bei 6,5 %. In unserem Beispiel rechnen wir also wie folgt:

4. Bewirtschaftungskosten einer Eigentumswohnung

Die Differenz zwischen Bankrate und Mieteinnahmen können monatlich leider nicht einfach einbehalten werden, da zusätzlich noch die Bewirtschaftungskosten, die nach Kauf einer Eigentumswohnung mit der Zeit anfallen, abgezogen werden müssen. Ein Teil der Bewirtschaftungskosten stammt aus dem monatlichen Hausgeld. Sie als Eigentümer einer Wohnung müssen hierbei einige der Kosten selber tragen, wie z.B Geld für die Hausverwaltung. Andere Kosten, die durch das Wohnen in der vermieteten Immobilie anfallen, wie beispielsweise Heizkosten sind umlagerfähig und werden von Ihrem Mieter gezahlt. Logischerweise beziehen wir in unserer Rechnung nur die Kosten des Hausgeldes ein, die wir selbst tragen müssen.

Informationen bezüglich des Haugeldes erhalten Sie von der Hausverwaltung, die alle Angaben im jeweiligen Wirtschaftsplan festhält. Vor dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage lohnt es sich also den Immobilienmakler oder Verkäufer der Wohnung nach diesen Informationen zu bitten.

Ein Pauschaler Anteil dafür, was wir als Eigentümer vom Hausgeld selbst tragen müssen, lässt sich nur schwer festlegen. Das Hausgeld variiert je nach Wohnungsgröße oder Anteil an der Gesamtheit der Miteigentumsanteile. In unserem Beispiel rechnen wir mit nicht umlagefähigen Kosten i.H.v 40 € (20 € Hausverwaltung und 20 € sonstige Kosten). Außerdem müssen für die Instandhaltung der Eigentumswohnung sowie für mögliche Mietausfälle eigene Rücklagen gebildet werden. Als kleine Faustformel können hier 10 € pro Quadratmeter pro Jahr sowie 3 % von den Mieteinnahmen für eventuelle Mietausfälle angesetzt werden. Bei einer Wohnungsgröße von 50 qm und einer Miete von 500 € landen wir also bei ca. 57 €, die als monatliche Rücklage einbehalten werden sollte. 

5. Cash Flow der Immobilie vor Steuern

Nun haben wir ein übersichtliches Bild darüber, wie Geld von den 500 € Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten (Rate an die Bank 333 € und Bewirtschaftungskosten 97 €) übrig bleiben. In diesem Fall haben wir einen positiven Cash Flow der Wohnung von 70 € vor Steuern. Außerdem sind in der Rate an die Bank 167 € Tilgung (Vermögensaufbau) enthalten, mit dem monatlich ein Teil des Kredits an die Bank zurückbezahlt wird. 

6. Cash Flow der Wohnung nach Steuern

In Bezug auf die Steuern müssen wir die Einnahmen durch Vermietung angeben und dürfen Kosten im Gegenzug abziehen. Somit haben wir erstmal 500 € Einnahmen, die verstreut werden müssen. Kosten, die wir gegenrechnen dürfen, um die monatliche Belastung möglichst gering zu halten, sind in erster Linie die monatlichen Zinsen (167 €) für den Kredit.

Der Tilgung hingegen sind nicht als Kosten anzusehen, da mit der Tilgung der Kredit abbezahlt wird und somit ein aktiver Vermögensaufbau betrieben wird.

Bewirtschaftungskosten dürfen leider ebenfalls nicht in voller Höhe abgezogen werden. Beispielsweise sind Rücklagen erstmal nur Gelder, die auf ein anderes Konto überwiesen werden und Kosten erst dann entstehen, wenn ein Teil dieses Geldes auch tatsächlich ausgegeben wird. Daher können z.B Kosten für Renovierungsarbeiten auch erst dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie auch wirklich anfallen. Die Kosten vom Hausgeld, die Sie selbst tragen, können Sie hingegen abziehen (in unserem Beispiel 40 €).

Zusätzlich dürfen Sie, auch wenn es keine tatsächliche Ausgabe ist, Abschreibungen für das Gebäude als Kosten von den Mieteinnahmen abziehen. Allerdings geht dies nur für das Gebäude und nicht für den Boden auf dem die Immobilie steht. Hierbei wird mit dem Finanzamt individuell das Verhältnis von Gebäudeanteil und Bodenanteil für jede Wohnung festgelegt. Für unsere Beispielrechnung nehmen wir an, dass 50 % des Kaufpreises auf das Gebäude und 50 % auf den Boden entfallen. Für die 50 % Gebäudeanteil dürfen wir 2 % Abschreibung pro Jahr ansetzen – (vorausgesetzt die Immobilie ist nach 1925 gebaut). In unserem Beispiel ergibt das etwa 92 € p.M.

Wenn wir von 40.000 € Jahreseinkommen ausgehen, müssen wir die zusätzlichen Einnahmen mit ca. 38 % versteuern und kommen somit rechnerisch nochmal auf 76 € Kosten pro Monat. Kombiniert mit dem Überschuss von 70 € landen wir somit bei -6 € Nachzahlung pro Monat. Diese Kosten fallen im Zuge der Steuererklärung an.

Fazit: Ist der Kauf der Eigentumswohnung sinnvoll?

In dem Beispiel dieser Eigentumswohnung, sollte damit geplant werden, dass noch ein wenig Geld hinzugeschossen werden muss. Dies heißt jedoch nicht, dass der Kauf der Wohnung als Geldanlage nicht lohnenswert ist. Über eine gewisse Laufzeit wird eine solche Wohnung wahrscheinlich sehr rentabel sein. Ein Grund hierfür ist, dass Mieten in der Regel mit der Inflation steigen, wodurch die Rechnung in 10-15 Jahren schon besser aussieht. Mit den Zinsen und der Tilgung, die wir in diesem Beispiel angenommen haben, wäre die Wohnung nach 36 Jahren abbezahlt. Nach dieser Zeit dürfen wir also einen Großteil der Miete behalten, da die Bankrate vollständig entfällt. Somit gehört Ihnen eine Wohnung, die einmal 100.000 € gekostet hat. Hinzu kommt die hohe Wahrscheinlichkeit auf eine Wertsteigerung der Wohnung, die je nach Region, Lage und vielen weiteren Faktoren unterschiedlich hoch ausfällt.

Für den Kauf der Wohnung als Kapitalanlage haben wir unter dem Strich etwas mehr als 10.000 € Eigenkapital eingesetzt. Dafür gehört uns nach den 36 Jahren eine Wohnung, die mehrere Hundert Euro Einnahmen im Monat erwirtschaftet. Zusätzlich wurde auf dem Weg dort hin bereits zusätzliches Geld verdient. Sollten Sie weitere Fragen bezüglich des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien haben, zögern Sie nicht das Team von Avenue Immobilien Bonn zu kontaktieren.